在中国，房地产已经是大家的焦点话题，如今的市场正逐渐进入一个平稳发展期，这个期间房地产市场有哪些重大的变化呢？奥维咨询（AVC）从家电市场需求的角度透过房地产行业的研究，发现中国房地产精装修的时代已经到来。

中国房地产精装修产品的发展已经有15年的历程，让我们一起来追溯下中国房地产精装市场的源头：精装修产品从1998年开始出现在中国市场，当时是受国家政策影响，提出“精装修”概念产品，早期的精装修房仅限于样本房，给消费者提供个概念；1999年，国家开始提倡“全装修”概念，政府积极推广一次装修，避免二次装修，要从最初的概念产品延伸发展为品牌运作化产品；2002年，建设部颁布政策明确精装修概念和实施细则，自此，精装修开始面向中、高端消费者，“精装修”房进入品牌化运作阶段；2003年，房地产进入快速发展期，开发商与装饰公司合作，选择知名橱柜、卫浴等品牌商展开合作，装修品味大大提高；到2007年，房价快速上涨，开发商纷纷推出精装修房吸引消费者，精装修开始面向全体消费者，期间建设部发表通知要求加强推广精装修房政策，加上低碳环保成为全球经济发展热点，房地产行业的低碳化也成为行业关注的焦点，在提倡节能环保的时代背景下，精装修房被认可普及。

一个产业衍生发展的背后一定有其有利的环境支撑，奥维咨询（AVC）研究分析认为，房地产精装修市场的推动，得益于中国宽松的政策环境、良好的经济环境和独特的社会文化背景。

从政策环境总体来看，中国政府市场化手段推进房地产调控更加灵活，行业政策趋于宽松，行业发展趋于成熟，对中国房地产行业发展极其有利，精装修政策在国家和地方层面均有较大的推动力。

n 2002年建设部住宅产业化促进中心正式颁发的《商品住宅装修一次到位实施细则》点明了推行精装修的目的，鼓励发展精装修项目

n 2008年住建部《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位

n 国家限购政策催生出投资性地产项目，比如酒店式公寓，积极推动精装修市场

n 一线城市受地方政策影响精装修项目普及度高。上海“十二五”期间新建住宅全装修比例将达到70%以上；深圳要求住宅精装修率100%；北京保障性住房装修一次到位，重庆、江苏要求新建住宅精装修率最低达到30%，其他地区也在陆续出台推广政策

从经济环境来看，中国房地产自2008年以来进入房地产行业的投资高峰期，市场起伏较大，发展不稳定。2012年开始市场进入平稳期，投资上升趋势平缓，从精装修市场总体走势看，2013年整体市场精装修率已经高达20%，精装修产品可以避免房价上涨带来的不利因素，在一、二线城市的接受度较高。且2013年精装修市场增长较快，整体市场增长率为15%，其中一、二线城市增长趋势高于整体市场水平，分别为40%和30%，另外，个人房贷和开发商贷款的经济政策也呈现宽松趋势，未来房地产行业的平稳发展趋势和精装修增长趋势为房地产精装修市场提供良好的经济环境。

从社会环境来看，中国房地产精装修市场经过十几年的发展，已经具有较成熟的运作模式，且消费者接受度较高，从市场的供方到买方已经形成中国房地产行业的独特社会模式。其中中国家庭架构的不断变化、刚需族的不断壮大、房地产市场的激烈竞争都为精装修的发展打下了基础。

首先，我们来看看中国家庭架构正发生着哪些变化。受计划生育及离婚率上升影响，我国家庭正面向小型化发展趋势；另外，随着观念的转变，隔代人生活方式的不同，大家庭分散为小家庭独立生活的模式越来越显著，小户型正是精装修产品的主打产品。因此，奥维咨询（AVC）认为，家庭架构变化带来小户型产品的开发。

接着，我们看看城市化发展如何加大刚需族的需求。首先是人口因素，人口密集，时代造就当前消费群体家庭购买实力强。第二点是社会城市化发展，农村人口密集正逐步向城市转移。第三点是一线城市工作人群、高端用户队伍不断壮大,上班族没时间，需要精装修，而高端用户要求高，需要高端装修设计,均为精装修市场带来需求。

最后，分析房地产自身的竞争。随着房价的暴涨，房地产市场参与者不断增加，竞争日益激烈，目前精装修项目越来越多，品牌商跟进越来越多，已经发展成一种趋势。由原来的万科、恒大等地产商带头，目前已经发展到二、三线地产商也开始跟进做精装修项目，消费者对精装修项目的接受度也越来越高。

从以上中国房地产行业的发展环境来看，精装修市场将越做越大，奥维咨询（AVC）研究分析认为：2013年中国房地产业精装修市场规模达到1872亿元，其增长速度高于房地产整体行业。

从项目面积分析，2013年中国精装修产品竣工面积占总体面积的20%，且增长率高达13%。从区域结构来看，精装修项目在全国市场较为分散，目前上海、广州和北京项目占比略高，分别为7.6%、7.1%和6%，全国40座大中城市目前的在售和待售项目中，精装修项目占比20%，其中广州和北京地区的精装修项目分别达到47%和30%，一线城市市场覆盖率高，且增长率较高，二线城市发展较好，三四线城市有待开发。从项目类型来看，历年来精装修市场均以住宅项目为主，占比高达90%，2013年出现小幅增加；酒店式公寓项目规模相对较小，2013年受政策影响，市场项目数量有所减少。住宅项目包括豪宅项目、刚需族经济型跑量项目等，由于客户要求高、市场需求大，整体规模较大，酒店式公寓主要以商务型、度假型项目为主，目前市场规模较小，且受不同地区政策影响呈现不同的发展趋势。

面对精装修市场每年有千亿市场需求的存在，我们该如何去投入这片汪海，首先，我们要了解下用户的真正需求点在哪里，我们分析下目前精装修市场的定位和项目类型有哪些？

奥维咨询（AVC）研究发现，目前精装修楼盘市场定位主要有四类产品：首次置业型、首次改善型、再次改善型、商务度假型。其中针对首次置业和首次改善型客户是解决基本需求，以基础装修为主，一般包括厨电设备，不含家电产品，市场规模较大，为家电企业的潜力市场；再次改善型和商务度假型客户是提升需求品质，项目采购家电居多，包括彩电、冰箱、洗衣机、厨电设备、热水器、空调等产品，未来市场也在不断上涨，是当下我们的目标市场。

从精装修项目的分类来看，主要分为住宅类高端项目、住宅类经济型项目和酒店式公寓项目三种。从家电配备现状来看，住宅类高端项目以豪宅、高端项目为主，主要指城市中心、大户型房产，非别墅项目，装修标准分为豪华级和中、高档级，每平米约2500-3500元以上，主要针对富豪、中产阶级人士，该类客户要求品质高，注重整体装修风格，喜好国际品牌产品，关注智能家居产品，配套家电包括厨电设备、彩电、冰箱、洗衣机等家用电器。住宅类经济型项目以刚需族跑量项目为主，指远郊、小户型、大众型项目，装修标准主要为中低端，每平米在1500元以下，跑量性项目更少，约800-1500元间，主要针对白领、工薪阶层和房产投资者，该类客户要求不高，注重基本配套产品，喜欢国产品牌，配套家电以厨电设备为主，一般只配套烟灶产品。酒店式公寓项目主要针对商务人士、旅游度假人士和投资者，装修标准分为高、中、低端三档，每平米约1000-5000元以上，该类客户以拎包入住居多，注重实用性，对装修要求一般，但要保障日常生活用品，配套家电齐全。目前大部分的家电厂商已经介入房地产精装修市场，且部分品牌已经取得较好的市场地位和业绩，比如：热水器厂商做的好的有美的、海尔、A.O.史密斯等，电视厂商包括三星、海信、TCL、飞利浦等，厨电厂商有老板、美的、方太、西门子等。

未来，中国房地产精装修市场会如何发展？奥维咨询（AVC）研究表明将呈现三大趋势：

趋势一：房地产精装修将是未来发展的大趋势，精装修楼盘项目的占比将不断提高

趋势二：房地产精装修市场将不断成熟，未来将向产业化、标准化、集成化方向发展

趋势三：房地产精装修将由目前的单一产品向以客户为导向的多元化产品发展

未来精装修市场发展较快，产品精细化和产品成熟化趋势要求产业各个环节，包括配套产品均有较大提升，针对家电产品的需求将越来越高，智能家居将成为精装修的主流应用。奥维咨询（AVC）呼吁家电厂商、房地产商等相关领域的企业共同携手，一起为中国房地产精装修时代的发展贡献我们的力量！